マンション査定のポイント:中古の相場より300万円も高く売る方法

皆さんもご存知の通り4年後の2020年は東京オリンピックです。その影響で日本国内では関連施設の建設ラッシュが続いており、全国的に不動産バブルの状況となっています。また、それに合わせマンションの価格も上がっているので中古のマンションを最高値で売るのなら今が絶好のチャンスです。

しかしながら、中古のマンションの売却にはちょっとしたコツが必要になってきます。つまりその方法を知らないと相場よりも安くマンションを売却して損をするという場合もあるので注意が必要です。

【1】相場を知って「300万円高く売る」為の査定方法

まず中古のマンションを「相場よりも300万円高く売る」為には一番必要な事があります。それは自分自身が所有するマンションの相場を知る事です。

当然の事ですが、自分のマンションの相場を知らなければ、相場より300万円高く売る事は不可能です。では実際に自分のマンションの相場を知るにはどうすれば良いのでしょうか?

一番確実な方法は復数の中古のマンション販売業社に、それぞれ見積もり依頼をする事です。つまり、これは復数の業社から送られてきた見積もりを見比べる事で相場を知ろうという方法です。

このようなお話をすると多くの方がこのように思うかもしれません。「復数の販売業社へ見積もり依頼をするなんて面倒そう」

ですが、多くの方がこのように思うは当然の事かもしれません。自分自身で復数の中古のマンション販売業社を探して、それぞれの業社に見積り依頼をするなんて確かに面倒ですよね。

ですが、このような面倒な作業を変わりに行ってくれるサービスがあれば便利ですよね。

実はそんな便利なサービスが実際に存在するんです。それは「イエウール」というサービスです。このサービスを利用すると、信頼できる大手のマンション(不動産)販売業社を含む復数の業社にいっぺんに見積もり依頼をする事ができるのです。

この「イエウール」というサービスを利用する事で、最高値の査定をしてくれる業社を探す事が可能です。またこのように復数業社に査定を依頼した場合、各業社の査定の価格差は500万円以上違う場合もあるので、このサービスを使わない手はないでしょう。

 

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【2】中古のマンションが最も高く売れる時期とは?

皆さんは中古のマンションが最も高く売れる季節をご存知でしょうか?それは春先(1月~3月)と秋口(9月~11月)だと言われています。

春先と秋口には会社の職場移動や転勤が多い為に住み替えの需要が高まります。その為この時期に中古のマンションを売りに出すと高値で売れる可能性が高くなるのです。

では、この季節以外には中古のマンションの売却はしない方が良いのでしょうか?ところが話はそんなに単純ではありません。

中古のマンションは1年間で50万円~100万円価格が下がると言われています。つまり高く売れるという季節に合わせてじっくり準備をしていたら、その間に中古のマンションの価値はどんどん下がってしまうのです。

つまり中古のマンションの売却を考えているなら、できるだけ早くマンションを売る準備をする事が重要になってきます。

しかも、最初にご紹介したように今の時期は東京オリンピックの影響で不動産バブルとなっています。そして残念な事ですが東京オリンピック後はマンションの価格は暴落するとも言われています。

つまり、もしあなたが最高値での中古のマンション売却を考えているなら、東京オリンピック前の今の時期で、しかもマンションの価値が下がらない早い段階での売却が必要だと言えるでしょう。

 

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【3】最高値売却をする為の「信頼できる業社選び」と、注意点

自分自身でマンションを所持している方にとってマンションは大切な資産であると思います。そんな大切な資産なら、できるだけ信頼できる販売業者に依頼して、できるだけ高値で売りたいと思うのは当然の事です。

では信頼できる業社に依頼して、できるだけ高値で中古のマンションを売却するにはどうすれば良いのでしょうか?

それは、先ほどもご紹介させて頂きましたが、復数の業社に見積もり依頼をする事が非常に重要になってきます。

なぜならば、復数の中古のマンション販売業社に見積もりを依頼する事で、自分のマンションの相場と、それぞれの販売業社のお客様対応の両方が分かる為です。

例えば最初から1つの中古のマンション販売業社に依頼してしまった場合には、他の販売業社と査定額やサービス、顧客対応の比較をする事ができません。

また査定内容の面でも気をつけなければならない点があります。それは極端に高値の査定をする販売業社には注意が必要だという点です。

実は、不動産売買の契約には「専属専任媒介契約、専任媒介契約」と「一般媒介契約」があるのですが「専属専任媒介契約、専任媒介契約」で契約をすると、1社以外にはマンション売却の契約ができなくなってしまいます。※「一般媒介契約」では複数社と契約ができる。

つまり、この「専属専任媒介契約・専任媒介契約」という専属契約だけを目的として高額のマンション査定をする販売業社もあるので注意が必要なのです。

またこのような場合には、契約後実際の査定額ではマンションが売れず、値下げを余儀なくされる可能性が高くなります。つまり結果的に希望額より低い価格でマンションを売却する事になりかねません。

このような失敗を避ける為にも復数の業社と契約のできる選択肢を残しておく事が重要です。また、その為には復数の業社への一括見積もり依頼が重要になってくる事を覚えておきましょう。

 

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【4】最高値で売却する為に2020年までに売却した方が良い理由

先ほどご紹介したように、2020年の東京オリンピック開催の影響で東京のマンション物件の価格が高騰しています。この主原因の1つに不動産投資家が東京のマンション物件を購入している事が挙げられます。

実は不動産投資家は過去のオリンピック開催地のマンションの値動きを参考にして東京エリアのマンションを購入しています。オリンピック開催地のマンションの価格はオリンピック開催後に下がる傾向があるので、不動産投資家は、タイミングを見計らってマンションを売却するはずです。

もし東京のマンション物件の価格が暴落すれば、その影響は東京以外の地方都市のマンション価格に影響する恐れがあります。またマンションの価格が下がる懸念は東京オリンピックだけではありません。

実は日本の人口の減少もマンションの価格低下の原因になりうるのです。

日本の人口が減る事で起こる問題の1つに今まであった住宅が余るという事があります。住宅が余るという事は、住宅の需要よりも供給の方が上回るという事なので、住宅の値段が下がる事が予想されます。

つまり結果的にマンションの価格低下が近い将来的に起こってくるのです。そして、その問題が顕著に現れ始めているのが「空き家問題」なのです。

日本で今後人口が増える可能性があるのは東京だけです。その他の道府県は人口がどんどん減る傾向にあります。

また人口が増える可能性がある東京でも、東京オリンピック後は人口が減るとも言われています。また3.11の東日本大震災による原発事故が原因の福島の放射能問題で東京の放射線量も上がっている点も東京の人口減少の懸念材料になっています。

つまり「東京エリアのマンション価格暴落の影響」と「日本人口の低下による住宅余りの影響」が一番大きく現れるのが東京オリンピック開催後の2020年に顕著になる可能性が大きいのです。

このような状況を考えると、マンションの売却を考えている人は2020年までに売却する事が望ましいかもしれません。

 

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【5】マンションの査定を1社だで依頼して何百万円も損をした事例

【査定額が安くて損をしたAさんの場合】

過去に不動産仲介業者1社のみに査定を依頼したAさんは、当初、不動産仲介業社から提示された査定額に疑問を持ったいませんでした。

そしてAさんは、所有する中古マンションをすんなり売却できました。ですが、後から友人にマンションの売却額の安さを指摘されて中古マンションの相場を調べた所、自分が何百万円も損をしていた事が分かったのです。

Aさんは、その事を不動産仲介業社へ問い合わせましたが「適正な不動産取引であった」という理由から取り合ってもらえませんでした。

◎Aさんの失敗した点
Aさんの場合は複数の不動産仲介会社へ依頼していれば自身の所有するマンションの相場がわかったはずです。

Aさんのように不当に安い値段でマンションを売却しない為に、このホームページでもご紹介している、不動産一括査定サイトを活用する事をオススメします。

【査定額が高かったのに損をしたBさんの場合】

一方Bさんの場合もマンションの査定を1社の不動産仲介業社に依頼しました。そしてマンションの査定額が自分が思っていたよりも高かったので、その不動産仲介会社へマンションの売却を依頼しました。実際にマンションを販売してみるとマンションは一向に売れる気配がありません。

しかも売りに出している中古マンションの問い合わせが全くない状況でした。その点を不動産仲介業社の担当に相談した所「マンションの値段が高いのかもしれないので、値段を下げて販売しましょう。」というアドバイスがありました。

Bさんは渋々マンションの価格を300万円値下げして販売する事にし、中古マンションを無事に売却する事ができました。ですが最初の査定額より300万円も安い価格でのマンション売却だったので、Bさんには非常に不満が残りました。

◎Bさんの失敗した点
Bさんの場合も1社の不動産仲介会社へ査定を依頼した事が失敗の原因でした。ですが複数の不動産仲介業社へ査定を依頼し、査定額を比較するだけではBさんの失敗は防ぐ事はできません。

Bさんののような失敗をしない為には不動産仲介業社へ「査定額の根拠」と「同じような中古マンションの販売実績と販売額」を確認する事が重要です。

 

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【中古のマンションを高額売却する為の豆知識】

◎中古のマンションを確実に売る為の目安「問い合わせ件数」のお話

中古のマンションをできるだけ高額で売りたいのはマンションを販売する側としては当然の心理です。

ですが実際に中古のマンションの販売を開始をしても、そのマンションに興味を持つお客様から問い合わせがなければ「高額で売る」という目的以前に売れる事自体が危ぶまれます。

実際に中古のマンションの販売業社にマンションの売却を依頼した場合、お客様からの問い合わせ件数によって売れる確率を推測する事ができます。中古のマンションを高額で売却したいとお考えの方には重要な知識なので、ぜひ覚えておいて下さい。

基本的に中古のマンション販売は販売開始の月の「問い合わせ件数」が重要だと言われています。

例えば最初の月に1件も問い合わせがなければ、そのマンション販売業社ではマンションが売れる確率はほとんどありません。

問い合せ件数の目安としてはマンション販売の最初の月に5~10件の問い合わせがあれば、そのマンションが売れる可能性はかなり高いと言われています。

つまり中古のマンションを販売して、最初の月に1件も問い合わせがなければ、そのマンション販売業社との契約の見直しが必要だという事です。

しかしながら、実際にマンションの販売を開始しないと問い合わせ件数は分かりません。ですが想像してみて下さい。もし「最初の月に1件も問い合わせがない」となった時は皆さんはどうするでしょうか?

最悪の場合、マンションの販売業者探しから準備をし直す事になってしまいます。このような事を考えると復数業社への見積もり依頼が重要である事が分かります。

また、そうする事でマンション販売開始後に問題が起こった際にも販売業社のスムーズな乗り換えが可能になってくるのです。

 

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